Sprzedajesz nieruchomość na Cyprze? Brak dokumentu może kosztować 10 tys. euro

Sprzedaż nieruchomości na Cyprze wymaga dołączenia do umowy aktualnego zaświadczenia pokazującego obciążenia i zakazy dotyczące nieruchomości. Pominięcie tego obowiązku może oznaczać dla sprzedającego karę do 10 tys. euro. Dokument jest wymagany również wtedy, gdy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką.

Przepisy obowiązują dla umów zawieranych od 12 grudnia 2023 roku. W lutym 2026 roku Departament Katastru i Geodezji ogłosił uruchomienie procedury nakładania i pobierania kar, wyznaczając okres przejściowy do 16 maja. Nie jest to więc nowa zapowiedź — czas na dostosowanie się już minął.

Sprzedaż nieruchomości na Cyprze wymaga zaświadczenia

Chodzi o Search Certificate, czyli urzędowe zaświadczenie z rejestru nieruchomości. Pozwala sprawdzić między innymi hipoteki, inne obciążenia oraz zakazy dotyczące danej nieruchomości.

Sprzedający ma obowiązek dołączyć dokument jako integralną część umowy. Sama deklaracja, że mieszkanie lub działka są wolne od obciążeń, nie zastępuje zaświadczenia.

Ważna jest także jego data. Zgodnie z komunikatem Katastru powinna mieścić się w przedziale pięciu dni roboczych przed podpisaniem umowy lub po nim. Dla kupującego praktyczne znaczenie ma jednak poznanie stanu prawnego jeszcze przed złożeniem podpisu i przekazaniem pieniędzy.

Ile wynoszą kary?

Wysokość sankcji dla sprzedającego zależy od ceny sprzedaży. Osobna, znacznie wyższa skala dotyczy wierzyciela hipotecznego, który nie wykonuje określonych obowiązków związanych z potwierdzeniem płatności i zwolnieniem nieruchomości z hipoteki.

Dwie różne skale kar

Próg wartości*	Kara dla sprzedającego	Kara dla wierzyciela hipotecznego
Do 50 tys. euro	500 euro	5000 euro
Powyżej 50 tys. do 200 tys. euro	1500 euro	15 tys. euro
Powyżej 200 tys. do 500 tys. euro	4000 euro	40 tys. euro
Najwyższy próg — ponad 500 tys. euro	10 tys. euro	100 tys. euro

*Dla sprzedającego podstawą jest cena sprzedaży, a dla wierzyciela — kwota hipoteki. Kolumny dotyczą odmiennych obowiązków i nie oznaczają kar nakładanych na kupującego.

Co w przypadku nieruchomości z hipoteką?

Obecność hipoteki nie musi przekreślać transakcji. Przepisy przewidują szczególną procedurę pozwalającą zabezpieczyć kupującego, jeżeli spełnione są ustawowe warunki.

W określonych przypadkach stosuje się formularze A, B i C. Formularz A dotyczy zobowiązania wierzyciela hipotecznego, B potwierdzenia płatności, a C oświadczenia kupującego.

Nie są to dokumenty, które można traktować zamiennie bez analizy skutków. Znaczenie mają rodzaj i kolejność obciążeń oraz warunki konkretnej transakcji.

Po otrzymaniu kwoty przewidzianej w odpowiedniej procedurze wierzyciel ma obowiązek potwierdzić płatność i podjąć wymagane działania dotyczące zwolnienia nieruchomości z hipoteki. Ustawa przewiduje też możliwość interwencji dyrektora Katastru w określonych sytuacjach.

Zaświadczenie nie zastępuje sprawdzenia całej inwestycji

Search Certificate jest ważnym elementem kontroli, ale nie odpowiada na wszystkie pytania kupującego. Trzeba również sprawdzić tytuł własności, pozwolenia, treść umowy i warunki płatności.

Szczególnej uwagi wymagają lokale kupowane na etapie budowy. O tym, jakie dokumenty i zobowiązania dewelopera warto przeanalizować, pisaliśmy już na CYPRNews.

Przed podpisaniem umowy warto ustalić z niezależnym prawnikiem, jakie dokumenty są potrzebne i jak zostanie zabezpieczone przeniesienie własności. Kara dla sprzedającego lub wierzyciela nie zastępuje ochrony pieniędzy kupującego.