Domy na Cyprze bez pozwoleń. Zgody zatwierdzano po budowie

Domy na Cyprze powstawały bez wymaganych pozwoleń, a zgody planistyczne zatwierdzano dopiero później — takie przypadki opisano w raporcie cypryjskiego Urzędu Kontroli opublikowanym 21 października. Kontrolerzy ostrzegają, że odstępstwa od planów zagospodarowania mogą stawać się równoległą drogą uzyskiwania zgody na inwestycje.

W dokumencie przywołano sprawę 20 domów w dystrykcie Limassol, wybudowanych poza strefą mieszkaniową bez wymaganych pozwoleń. Zgodę planistyczną zatwierdzono w lutym 2023 roku, a sprawę skierowano do organu antykorupcyjnego w czerwcu 2024 roku. Dla kupujących nieruchomości to przypomnienie, że gotowy budynek nie daje pewności, iż wszystkie formalności zostały zakończone.

Domy na Cyprze bez pozwoleń. Co wykazała kontrola?

Raport dotyczy procedury wydawania zgód planistycznych stanowiących odstępstwo od obowiązujących planów zagospodarowania. Kontrola objęła lata 2020–2023.

W tym okresie rozpatrzono 633 wnioski o odstępstwa. Spośród nich 259 dotyczyło pojedynczych domów, a 139 takich wniosków zaakceptowano.

Sama możliwość uzyskania odstępstwa jest przewidziana w procedurach. Zastrzeżenia kontrolerów dotyczą sposobu jej wykorzystywania, uzasadniania decyzji oraz zatwierdzania inwestycji zrealizowanych wcześniej bez wymaganych zgód.

Główny audytor Andreas Papaconstantinou ostrzega, że mechanizm przeznaczony dla wyjątkowych sytuacji może stopniowo osłabiać zasady planowania przestrzennego. Kolejna zaakceptowana inwestycja poza wyznaczonym obszarem zabudowy staje się bowiem argumentem dla następnych wnioskodawców.

Dwadzieścia domów w dystrykcie Limassol

W raporcie przywołano kompleks 20 domów wybudowanych poza strefą mieszkaniową, bez wymaganych pozwoleń.

Rada rozpatrująca odstępstwa, znana pod skrótem SYMEPA, zarekomendowała zatwierdzenie wniosków z zastosowaniem środków kompensacyjnych. Rada Ministrów zaakceptowała udzielenie zgody planistycznej 8 lutego 2023 roku.

Urząd Kontroli skierował sprawę do Niezależnego Organu ds. Zwalczania Korupcji 27 czerwca 2024 roku. Nie oznacza to samo w sobie stwierdzenia korupcji ani przesądzenia o odpowiedzialności konkretnych osób.

Kontrolerzy zaznaczyli, że sprawę przedstawiono dla pełnego obrazu problemu. Nie była ona przedmiotem szczegółowego badania w ramach obecnej kontroli.

Magazyny wykorzystywano jako supermarket

Inny przykład dotyczy nieruchomości w strefie przemysłowej w dystrykcie Larnaki. Obiekty zatwierdzone jako magazyny zaczęły służyć jako supermarket.

Wnioski o zmianę sposobu użytkowania odrzucano wcześniej w 2012 i 2014 roku. Mimo zastrzeżeń organów planistycznych SYMEPA zarekomendowała później tymczasową zgodę na cztery lata, a rząd zaakceptował rekomendację.

Według ustaleń opisanych w raporcie supermarket nadal miał działać, chociaż tymczasowej zgody nie wydano z powodu niedopełnienia wymaganych czynności przez wnioskodawcę.

Ten przypadek pokazuje znaczenie rozróżnienia między zaakceptowaniem rekomendacji a faktycznym wydaniem dokumentu i spełnieniem jego warunków.

Postępowania trwały nawet ponad dekadę

Kontrola wykazała także długie oczekiwanie na rozstrzygnięcia. Średni czas rozpatrywania wniosków w badanym okresie wynosił od 25 do 31 miesięcy. Niektóre sprawy ciągnęły się ponad dziesięć lat.

Zastrzeżenia dotyczyły również ogólnych kryteriów oceny oraz niewystarczającego uzasadniania różnic między stanowiskami poszczególnych organów.

Sama rozbieżność opinii nie musi oznaczać nieprawidłowości. W dokumentacji powinno jednak być jasno wyjaśnione, dlaczego na podstawie tych samych informacji podjęto inną decyzję.

Zakup domu na Cyprze. Dokumenty trzeba sprawdzić osobno

Dla kupujących praktyczny wniosek jest prosty: oględziny nieruchomości powinny iść w parze z niezależną kontrolą dokumentacji.

Warto ustalić, jakie pozwolenia zostały wydane, czego dotyczą i czy stan budynku odpowiada zatwierdzonym planom. Jeśli sprzedający informuje, że zgoda „jest w trakcie”, trzeba sprawdzić etap postępowania oraz warunki pozostające do spełnienia.

Nie należy również utożsamiać zgody planistycznej z pozwoleniem na budowę ani z odrębnym tytułem własności. To różne elementy dokumentacji, które wymagają sprawdzenia przy konkretnej transakcji.

Raport nie oznacza, że każdy dom na Cyprze ma problem prawny. Pokazuje jednak, dlaczego zapewnienie o późniejszym uporządkowaniu formalności nie powinno zastępować dokumentów przed podpisaniem umowy.