Дома на Кипре, построенные без разрешений. Разрешения были получены после завершения строительства.

На Кипре дома строились без необходимых разрешений, и разрешения на строительство утверждались лишь позднее – такие случаи описаны в отчете Кипрского аудиторского управления, опубликованном 21 октября. Аудиторы предупреждают, что отклонения от планов застройки могут стать параллельным путем получения разрешения на строительство.

В документе приводится пример 20 домов в районе Лимассола, построенных за пределами жилой зоны без необходимых разрешений. Разрешение на строительство было выдано в феврале 2023 года, а дело было передано в антикоррупционное ведомство в июне 2024 года. Для покупателей недвижимости это напоминание о том, что завершенное строительство не гарантирует полного выполнения всех формальностей.

Дома на Кипре без разрешений. Что показала проверка?

В отчете рассматривается процедура выдачи разрешений на строительство, отклоняющихся от действующих планов застройки. Аудит охватывал период с 2020 по 2023 год.

За этот период было рассмотрено 633 запроса на освобождение от налогов. Из них 259 касались частных домов, и 139 были одобрены.

Возможность получения отступления от правил уже предусмотрена в процедурах. Оговорки аудиторов касаются порядка его использования, обоснования решений и утверждения инвестиций, ранее осуществленных без необходимых разрешений.

Главный аудитор Андреас Папаконстантину предупреждает, что механизм, разработанный для исключительных ситуаций, может постепенно ослабить принципы пространственного планирования. Одобрение другого проекта за пределами обозначенной зоны застройки становится аргументом для последующих заявителей.

Двадцать домов в районе Лимассола

В отчете упоминался комплекс из 20 домов, построенных за пределами жилой зоны без необходимых разрешений.

Комиссия по рассмотрению заявок на освобождение от требований SYMEPA рекомендовала одобрить заявки с учетом компенсационных мер. Совет министров утвердил разрешение на строительство 8 февраля 2023 года.

27 июня 2024 года Счетная палата передала дело в Независимый орган по борьбе с коррупцией. Само по себе это не является доказательством коррупции или установлением ответственности конкретных лиц.

Аудиторы отметили, что данный случай был представлен для ясности и не являлся предметом детального изучения в ходе текущей проверки.

Складские помещения использовались в качестве супермаркета.

Другой пример касается объекта недвижимости в промышленной зоне в районе Ларнаки. Здание, разрешенное под склад, было переоборудовано в супермаркет.

Ранее, в 2012 и 2014 годах, заявки на изменение целевого назначения были отклонены. Несмотря на возражения органов планирования, SYMEPA впоследствии рекомендовала выдать временное разрешение сроком на четыре года, и правительство приняло эту рекомендацию.

Согласно выводам, изложенным в отчете, супермаркет должен был продолжить работу, хотя предварительное разрешение не было выдано из-за невыполнения заявителем необходимых шагов.

Этот случай демонстрирует важность различения между принятием рекомендации и фактической выдачей документа и выполнением его условий.

Судебное разбирательство длилось более десяти лет.

В ходе проверки также были выявлены длительные сроки ожидания решений. Среднее время обработки заявлений за рассматриваемый период составляло от 25 до 31 месяца. Некоторые дела затягивались более чем на десять лет.

Также были высказаны замечания относительно общих критериев оценки и недостаточного обоснования различий в позициях отдельных органов.

Одно лишь расхождение во мнениях не обязательно является ошибкой. Однако в документации должно быть четко объяснено, почему на основании одной и той же информации было принято другое решение.

Покупка дома на Кипре. Документы необходимо проверять отдельно.

Для покупателей практический вывод прост: осмотр недвижимости должен сопровождаться независимой проверкой документации.

Стоит выяснить, какие разрешения были выданы, что они включают и соответствует ли состояние здания утвержденным планам. Если продавец заявляет, что разрешение находится «на рассмотрении», важно проверить текущий этап процесса и любые оставшиеся условия.

Разрешение на строительство не следует путать с разрешением на возведение здания или отдельным свидетельством о праве собственности. Это разные документы, требующие проверки для конкретной сделки.

Этот отчет не означает, что в каждом доме на Кипре есть юридические проблемы. Однако он показывает, почему заверения о том, что все формальности будут улажены позже, не должны заменять преддоговорную документацию.