Dlaczego mieszkania na Cyprze na wyższych piętrach kosztują nawet 20% więcej?

Mieszkania na Cyprze w tym samym budynku mogą różnić się ceną o kilkanaście, a czasem nawet kilkadziesiąt tysięcy euro, mimo identycznego metrażu, układu i standardu wykończenia. Jednym z powodów jest piętro, na którym znajduje się apartament.

Na rynku deweloperskim funkcjonuje pojęcie floor premium, czyli premii za położenie mieszkania na wyższej kondygnacji. W zależności od inwestycji cena może rosnąć o około 0,5–2% wraz z każdym kolejnym piętrem. W projektach oferujących widok na morze różnica między lokalem na niższym i wyższym piętrze może sięgać nawet 15–20%.

Mieszkania na Cyprze. Skąd bierze się premia za wyższe piętro?

Na pierwszy rzut oka różnica w cenie może wydawać się trudna do uzasadnienia. Dwa apartamenty mają tę samą powierzchnię, identyczny układ pomieszczeń, podobny taras i ten sam standard wykończenia.

Kupujący nie płaci jednak wyłącznie za metry kwadratowe. W przypadku wyższych pięter znaczenie mają również widok, ilość światła, prywatność, mniejszy hałas oraz potencjalna wartość nieruchomości przy późniejszej sprzedaży.

W efekcie mieszkanie położone kilka pięter wyżej może być traktowane przez rynek jako produkt wyższej klasy, nawet jeśli pod względem technicznym praktycznie nie różni się od lokalu znajdującego się niżej.

Widok na morze ma swoją cenę

Na Cyprze jednym z najważniejszych powodów dopłacania za wyższe piętro jest widok na morze.

Im wyżej znajduje się apartament, tym większa szansa na szeroką panoramę oraz mniejsze ryzyko, że w przyszłości widok zostanie zasłonięty przez sąsiednią zabudowę.

Ma to szczególne znaczenie w intensywnie rozwijających się rejonach Limassol, Pafos czy Larnaki, gdzie nowe inwestycje mogą w przyszłości zmienić otoczenie istniejących budynków.

Dla kupującego widok jest elementem, którego później nie można dokupić ani poprawić poprzez remont. To właśnie dlatego apartamenty oferujące najlepszą ekspozycję często należą do najdroższych lokali w całym projekcie.

Więcej światła i większa prywatność

Wyższe kondygnacje są zazwyczaj lepiej doświetlone i mniej narażone na zasłanianie przez sąsiednie budynki, drzewa czy elementy infrastruktury.

Dla wielu kupujących znaczenie ma również prywatność.

Apartament na pierwszym piętrze może znajdować się bezpośrednio nad ulicą, parkingiem, basenem lub inną częścią wspólną osiedla. Kilka kondygnacji wyżej problem ten jest zwykle znacznie mniejszy.

Wyższe piętra mogą również ograniczać część hałasu dochodzącego z ulicy i przestrzeni wspólnych. Wszystkie te elementy wpływają na sposób postrzegania wartości mieszkania przez przyszłych nabywców.

Najlepsze mieszkania często sprzedają się jako pierwsze

Różnice cenowe wynikają również z zachowania samych kupujących.

Kiedy deweloper rozpoczyna sprzedaż nowego projektu, największe zainteresowanie często budzą apartamenty z najlepszym widokiem, korzystną ekspozycją i położone na atrakcyjniejszych kondygnacjach.

Wraz ze zmniejszaniem się liczby takich lokali ich dostępność staje się dodatkowym argumentem cenowym.

Dlatego pozornie identyczny apartament na piątym piętrze może być wyceniony znacznie wyżej niż lokal na pierwszym czy drugim poziomie.

Czy mieszkanie na wyższym piętrze jest lepszą inwestycją?

Nie zawsze. Wszystko zależy od celu zakupu.

Jeżeli mieszkanie na Cyprze kupowane jest jako inwestycja długoterminowa, piętro, widok i ekspozycja mogą mieć duże znaczenie przy późniejszej odsprzedaży.

Nabywcy poszukujący nieruchomości premium często są gotowi zapłacić więcej za cechy, których nie można łatwo zmienić – przede wszystkim lokalizację w budynku i niezakłócony widok.

Inaczej może wyglądać kalkulacja w przypadku apartamentu przeznaczonego przede wszystkim pod wynajem krótkoterminowy. Wtedy bardzo duże znaczenie mają również odległość od plaży, basen, standard całego kompleksu, wielkość tarasu, układ mieszkania oraz potencjalna cena noclegu.

Dopłata za najwyższe piętro nie zawsze musi więc przełożyć się na proporcjonalnie wyższe przychody z wynajmu.

Liczy się również ekspozycja apartamentu

Samo piętro nie powinno być analizowane w oderwaniu od pozostałych parametrów.

Przed zakupem warto sprawdzić między innymi:

• w którą stronę skierowany jest taras,
• czy widok może zostać w przyszłości zasłonięty,
• jak wygląda otoczenie działki,
• gdzie znajdują się windy i części wspólne,
• jak mieszkanie jest nasłonecznione,
• czy w pobliżu planowana jest kolejna zabudowa.

Apartament znajdujący się wyżej, ale skierowany w mniej atrakcyjną stronę, nie musi być lepszym wyborem od dobrze położonego lokalu kilka kondygnacji niżej.

Cena za metr to nie wszystko

Porównując mieszkania na Cyprze, łatwo skupić się przede wszystkim na cenie za metr kwadratowy. W nowych projektach taka analiza może jednak prowadzić do błędnych wniosków.

Dwa mieszkania o identycznej powierzchni mogą mieć zupełnie inną wartość rynkową ze względu na piętro, widok i położenie w budynku.

Dlatego dopłata kilku lub kilkunastu procent nie zawsze oznacza, że droższe mieszkanie jest przewartościowane. W niektórych inwestycjach może właśnie ono zachować większą atrakcyjność przy późniejszej sprzedaży.

Przy wyborze nieruchomości warto więc patrzeć nie tylko na metraż i cenę, ale również na cechy, których po zakupie nie będzie już można zmienić. Piętro i widok należą właśnie do takich elementów.

Źródła: analiza rynku nieruchomości – Kasia Gadomska.